固定資産税について

固定資産の種類および免税点

固定資産の種類	例	免税点※1
土地	住宅地、 農地（田んぼ、畑）、山林、 鉱泉地（温泉など）、池沼、牧場、原野などの土地	30万円
家屋	住宅、お店、工場（発電所や変電所を含む）、倉庫などの建物	20万円
償却資産	会社等（事業者）が所有する構築物（広告塔やフェンスなど）、 飛行機、船、車両や運搬具（鉄道やトロッコなど）、 備品（パソコンや工具など）など	150万円

固定資産税額の算定について

評価額	→	課税標準	×	税率	＝	税額
固定資産評価基準 により算出 〇土地や家屋 ・3年ごとに評価替え ・宅地は地価公示価格等 　の7割を目途に評価 〇償却資産 ・毎年評価替え		〇政策的な特例措置 主な例 ・小規模住宅用地：1/6 (200㎡以下) ・一般住宅用地：1/3 (200㎡超※) 　※家屋床面積の10倍まで ・併用住宅の取扱いあり 〇土地の負担調整措置 ・納税者の負担感に配慮し 　評価額に対し税負担が低かった土地や 　評価額が急激に上昇した土地の場合にも 　税負担は緩やかに上昇させるための 　課税標準額を調整する措置 ・負担水準応じて調整		標準税率 1.4%		政策的な特例措置 主な例 〇新築住宅 ・一般住宅 　(3年1/2) ・3階建以上 　(5年1/2)

評価額（土地について）

土地については、固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた評価方法により評価します。

地目	地目は、宅地、農地（田、畑）、山林、鉱泉地、池沼、牧場、原野及び雑種地をいいます。 固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、 その年の1月1日(賦課期日）現在の現況の地目によります。
地積	地積（面積）は、原則として登記簿に登記されている地積によります。
価格 　 (差評価)	価格は、売買実例価額を基に算定した正常売買価格を基礎として求めます。 宅地については、地価公示価格、都道府県地価調査価格、不動産鑑定士による鑑定評価価格を参考に、これらの価格の7割程度を目途としています。

宅地の評価方法

市街地宅地	1、利用地の状況※1に応じて地域を区分、さらに状況類似地区※2を設定。 2、状況類似地区ごとに主要な街路を選定、街路に接する宅地の中から標準宅地※3を選定。 3、地価公示価格、都道府県地価調査価格および鑑定評価価格を活用して 　 標準宅地1㎡の価格を求め、この価格を主要な街路の路線価として付設します。 4、主要な街路の路線価を基に幅員等の状況に応じて、その他の街路に路線価を付設します。 5、路線価を基に、状況に応じた補正※4を適用した1㎡の価額を求め、 宅地地積を乗じて評価します。
その他の 宅地評価法	状況類似地区ごとに標準宅地を選定、適正な時価※5に比準して、各筆を評価します。

農地（田、畑）、山林の評価方法

原則	宅地と道標に標準地を選定、その標準地の価格に比準して評価します。
転用許可を受けた農地等※2	状況が類似する宅地等の評価額を基準として求めた価額から、 造成費を控除した価額によって評価します。
勧告した農地※3	勧告されていない農地の概ね1.8倍となります。

牧場、原野、雑種地等の評価方法

宅地、農地、山林の場合と同様に、売買実例価額や付近の土地の評価額に基づく方法により評価します。

評価額（家屋について）

家屋の評価＝再構築価格×経年減点補正率

再建築価格	評価対象家屋と全く同一のものを、評価時点で、その場所に新築した場合に必要な建築費
経年減点補正率	家屋の建築後の年月の経過で生じる損耗の状況の減価率

土地・家屋は3年ごとに評価え替えを行いますので、建築費が著しく上昇した場合、家屋の評価額が増加しますが、税負担を考慮し、原則として評価替え前の価格に据え置くこととされています。
したがって、どちらか低い方の評価額となります。
　1、新たな評価額＝再建築価格×経年減点補正率
　2、以前の評価額

具体例
　土地の取得価額：1000万円
　土地の再評価額（上昇時）：1500万円
　→建築費が著しく上昇しているため、税負担を考慮し、評価替え前の価格に据え置く
　　したがって、固定資産税は1000万円×1.4％＝14万円となる。
　　（参考：1500万円の場合は21万円）


リンク先：家が古くなっても固定資産税が下がらないのですが？ | 岡山市 (city.okayama.jp)

評価額（償却資産について）

取得額および取得後の経過年数等に応じて、評価額を算定

評価額	取得価額ー取得後の経過年数等に応じた減価分
評価額の最低限度	取得価額×5%

課税標準額（土地、負担調整措置）

1、負担調整措置を行う背景
　平成6年度に、それまでばらつきのあった各市町村間の評価水準を統一するため、
　宅地の評価水準を地価公示価格の7割を目途とする評価替えが行われ、評価額が急上昇しました。
　税負担の急上昇を避けるため、課税標準額をなだらかに上昇させる負担調整措置を講じています。

2、負担水準の算定
　負担水準＝前年度課税標準額/今年度評価額（×住宅用地等特例率）

負担水準	負担水準の内容	地価の増減	負担調整
1以上	前年度課税標準額 ≧ 今年度評価額	地価下落傾向	今年度評価額を用いる （本則課税標準額）
1未満	前年度課税標準額 ＜ 今年度評価額	地価上昇傾向	原則：前年度課税標準額＋本則課税標準額×5%

詳細については「土地に対する課税のしくみ | 柏市役所 (kashiwa.lg.jp)」参照。

課税標準額（土地、固定資産税の住宅用地特例）

1、住宅用地特例の概要

区分	土地の利用状況	面積区分	本則課税標準額
小規模住宅用地	住宅の敷地	200㎡以下の部分	価格×1/6
一般住宅用地	住宅の敷地	200㎡を超える部分 (家屋の床面積の10倍まで)	価格×1/3
非住宅地（店舗等）			価格

2、宅地の判定（併用住宅（店舗と住宅等が併用されている家屋）の取扱い）
　併用住宅であっても、家屋の床面積のうち、住宅部分の割合が1/4以上の場合には、
　住宅用地特例の適用がある。

家屋の種類	家屋の床面積のうち 住宅部分の割合	住宅用地の率
専用住宅	全部	1.0
下記以外の併用住宅	1/2以上	1.0
	1/4以上	0.5
地上5階以上の耐火建築物である併用住宅	3/4以上	1.0
	1/2以上	0.75
	1/4以上	0.5

リンク先：Microsoft PowerPoint – 160329 マスタ.pptx (soumu.go.jp)
　　　　　土地に対する課税のしくみ | 岡山市 (city.okayama.jp)

具体例（宅地の判定等）
・併用住宅(2階建)、敷地面積500㎡、家屋の床面積100㎡(うち、店舗部分75㎡、住宅部分25㎡)
・敷地の評価額は10万円/㎡
・家屋は、「地上5階以上の耐火建築物である併用住宅以外」の併用住宅に該当
　住宅部分の割合は、1/4(25㎡/100㎡)
　住宅用地率は「0.5」
　敷地面積500㎡×住宅用地率0.5＝250㎡に住宅用地特例の適用あり

　評価額10万円×200㎡×小規模住宅用地特例1/6≒333万円
　評価額10万円×50㎡×一般住宅用地特例1/3≒166万円
　評価額10万円×250㎡＝2,500万円
　合計、約3,000万円
　敷地の固定資産税額42万円＝3,000万円×1.4％

Microsoft PowerPoint – 160329 マスタ.pptx (soumu.go.jp)

具体例（負担調整措置等）

区分	評価額	課税標準	税率	税額
小規模宅地 200㎡以下	土地の価格 R3　6,000万円 R4　6,600万円	課税標準額 R3　1,000万円 R4　1,100万円 →課税標準額増加、R3<R4 負担調整措置 1,000万円＋1,100万円×5%＝1,055万円 →1,100万円＞1,055万円 　下限の判定へ 1,100×20%＝220万円（下限） 　下限を上回る したがって、課税標準額は1,055万円	標準税率 1.4%	14.77万円
一般住宅用地 200㎡超 家屋面積の10倍まで	土地の価格 R3　6,000万円 R4　6,600万円	課税標準額 R3　3,000万円 R4　3,300万円 →課税標準額増加、R3<R4 負担調整措置 3,000万円＋3,300万円×5%＝3,165万円 →3,300万円＞3,165万円 　下限の判定へ 3,300×20%＝660万円（下限） 　下限を上回る したがって、課税標準額は3,165万円	課税標準率 1.4%	44.31万円
非住宅（商業地等）	土地の価格 R3　6,000万円 R4　6,600万円	課税標準額 R3　6,000万円 R4　6,600万円 →課税標準額増加、R3<R4 負担調整措置 6,000万円＋6,600万円×5%＝6,330万円 →6,600万円＞6,330万円 　下限の判定へ 6,600×20%＝1,320万円（下限） 　下限を上回る したがって、課税標準額は6,330万円	課税標準率 1.4%	88.62万円

税額軽減（居住用新築住宅の減額特例）

1、減額される住宅
　①2024年3月31日までで新築された住宅。
　②床面積要件（下記の通り）

住宅の種類	専用住宅	併用住宅（居住部分の割合が50%以上）
床面積	一戸建以外の賃貸住宅、40㎡以上280㎡以下（注1） 上記以外、50㎡以上280㎡以下	居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下

2、減額される範囲

120㎡以下の場合	120㎡を超え280㎡以下の場合
50%	120㎡相当分は50% 120㎡超の部分は減額なし

3、減額される期間

区分	一般住宅分	一般住宅分	長期優良住宅分	長期優良住宅分
種類	一般の住宅 (右記以外)	3階建以上, 準耐火・耐火構造を有する住宅	一般の長期優良住宅 (右記以外)	3階建以上 準耐火・耐火構造を有する住宅
減額期間	3年度分	5年度分	5年度分	7年度分

リンク先：新築住宅に係る固定資産税の減額制度　横浜市 (yokohama.lg.jp)

具体例（新築住宅、専用住宅、2階建て）

住宅の価格	1,000万円
住宅の床面積	125㎡
本来の固定資産税額	1,000万円×1.4%＝14万円
減額される住宅の判定	2024年3月31日までに新築された一般住宅 住宅の床面積は50㎡以上280㎡以下に該当
減額される範囲	120㎡までは50% 120㎡超はなし
減額される期間	2階建ての一般住宅→3年度分
減額される額	14万円×120㎡/125㎡×50％＝6.72万円
固定資産税額	14万円ー6.72万円＝7.28万円